Một trong những thách thức lớn nhất đối với nhà đầu tư bất động sản là quyết định nên đầu tư vào loại hình bất động sản nào giữa vô vàn sự lựa chọn trên thị trường. Quy tắc 1% là một phương pháp nhanh chóng giúp thu hẹp các lựa chọn đầu tư, từ đó giúp nhà đầu tư tìm đúng bất động sản trước khi xuống tiền. Vậy quy tắc 1% là gì? Nó có thực sự là quy tắc chính xác để đánh giá tiềm năng đầu tư của một bất động sản hay không? Hãy cùng tìm hiểu về quy tắc 1% cũng như phân tích ưu, nhược điểm của quy tắc này.
Quy Tắc 1% Là Gì?
Quy tắc 1% là một công thức đơn giản dùng để phân tích tiềm năng sinh lời của bất động sản cho thuê. Theo quy tắc này, tổng số tiền thu được từ việc cho thuê hàng tháng nên bằng hoặc lớn hơn 1% tổng số tiền đầu tư vào bất động sản đó.
Nói cách khác, kết quả của phép nhân tổng mức đầu tư (giá mua bất động sản cộng với chi phí sửa chữa, nếu có) với 1% sẽ cho ra một con số mà nhà đầu tư nên hướng đến khi tính toán tiền cho thuê hàng tháng. Nếu mức giá cho thuê theo quy tắc 1% là cạnh tranh trên thị trường, đồng thời bù đắp được chi phí và tạo ra dòng tiền dương hàng tháng, thì nhà đầu tư có thể cân nhắc đầu tư vào bất động sản đó.
Mô tả quy tắc 1%
Các bất động sản đáp ứng hoặc vượt quá quy tắc 1% được xem là có tiềm năng tạo ra lợi nhuận lý tưởng. Ngược lại, các bất động sản không đáp ứng quy tắc 1% có thể sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì dòng tiền dương hàng tháng. Tuy nhiên, ngoài quy tắc 1%, nhà đầu tư cũng nên kết hợp nhiều phương pháp ước tính khác để đánh giá bất động sản cho thuê dài hạn trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Cách Tính Theo Quy Tắc 1%
| Tổng mức đầu tư (giá mua + chi phí sửa chữa) x 1% ≥ Tiền cho thuê hàng tháng |
|---|
| Hoặc: Tiền cho thuê hàng tháng x 100 ≥ Tổng mức đầu tư |
Để áp dụng quy tắc 1%, chỉ cần nhân tổng mức đầu tư bất động sản với 1%. Kết quả thu được sẽ là tiền cho thuê hàng tháng tối thiểu mà bất động sản đó cần tạo ra. Nếu bất động sản cho thuê cần được sửa sang, thì tổng mức đầu tư sẽ bao gồm cả khoản chi phí sửa chữa này.
Ví dụ minh họa:
Giả sử nhà đầu tư đang cân nhắc mua một căn hộ tại quận Tân Phú (TP.HCM) với giá 3 tỷ đồng để cho thuê. Dựa theo quy tắc 1%, căn hộ cần mang lại tiền thuê hàng tháng tối thiểu là 30 triệu đồng.
Công thức tính toán: 3.000.000.000 x 1% = 30.000.000
Trong trường hợp căn hộ cần sắm sửa, trang bị thêm nội thất, thì tổng chi phí đầu tư sẽ cộng thêm chi phí sắm sửa. Ví dụ, chi phí nội thất là 100 triệu đồng, thì căn hộ cần mang lại doanh thu tối thiểu 31 triệu đồng mỗi tháng.
Công thức tính toán: (3.000.000.000 + 100.000.000) x 1% = 31.000.000
Hình ảnh minh họa về tính toán lợi nhuận
Ưu Và Nhược Điểm Của Quy Tắc 1%
Ưu điểm
Tính toán theo quy tắc 1% rất đơn giản, không cần sử dụng máy tính và cũng không yêu cầu kiến thức chuyên sâu về kế toán, tài chính hay kinh doanh.
Quy tắc 1% là công cụ hữu ích để so sánh tiềm năng đầu tư của các bất động sản cho thuê với nhau. Nếu một nhà đầu tư đang cân nhắc 10 căn hộ cho thuê, trong đó có 8 căn hộ vượt qua quy tắc 1%, thì có thể tập trung xem xét 8 căn hộ này và loại bỏ 2 căn hộ còn lại.
Việc lựa chọn bất động sản tạo ra tối thiểu 1% tiền thuê hàng tháng có thể giúp nhà đầu tư trang trải khoản thế chấp (nếu có) và lựa chọn được bất động sản sinh lời.
Nhược điểm
Quy tắc 1% bỏ qua nhiều yếu tố quan trọng như lãi suất vay, điều kiện thị trường địa phương, tỷ lệ bỏ trống, chi phí bảo trì, chi phí quản lý… Bất động sản là một khoản đầu tư lớn và bất kỳ yếu tố nào liên quan đều cần được xem xét kỹ lưỡng. Nhiều nhà đầu tư sử dụng quy tắc 1% như một bước khởi đầu, tuy nhiên, đây không phải là yếu tố duy nhất hay quan trọng nhất khi xem xét lựa chọn bất động sản cho thuê dài hạn.
Một nhược điểm nữa của quy tắc 1% là có xu hướng hiệu quả với bất động sản giá rẻ, tầm trung hơn là bất động sản cao cấp.
Các Quy Tắc Khác Trong Đầu Tư Bất Động Sản
Hình ảnh minh họa về các quy tắc khác
Như đã đề cập, quy tắc 1% không phải là cách duy nhất để đánh giá lợi nhuận tiềm năng của một bất động sản. Nhà đầu tư có thể sử dụng thêm các quy tắc khác hoặc phối hợp các quy tắc với nhau để lựa chọn được bất động sản lý tưởng.
Quy tắc 2%
Quy tắc 2% là phiên bản nghiêm ngặt hơn của quy tắc 1%. Để vượt qua quy tắc 2%, tổng tiền thuê hàng tháng phải bằng ít nhất 2% giá trị tài sản hoặc giá mua. Quy tắc 2% có thể là một tính toán tốt để sử dụng ở các thị trường bình dân hơn hoặc cho một ngôi nhà sẽ cần một khoản chi phí sửa chữa đáng kể trong vài năm tới.
Quy tắc 50%
Dành 50% số tiền thuê hàng tháng thu được cho các chi phí hoạt động hàng tháng, không bao gồm tiền thế chấp.
Quy tắc 70%
Không bao giờ chi hơn 70% giá trị ước tính sau cải tạo của bất động sản để mua tài sản đó.
Hình ảnh minh họa về việc kết hợp các quy tắc
Kết Luận
Quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản là một phương pháp tính toán nhanh chóng và dễ dàng để giúp nhà đầu tư xác định bất động sản tiềm năng nào đáng để xem xét kỹ hơn. Tuy nhiên, quy tắc 1% không tính đến các chi phí hoạt động có thể có tác động đáng kể đến lợi nhuận. Do đó, nhà đầu tư nên sử dụng kết hợp các quy tắc như quy tắc 2%, 50% và 70% để ước tính chi phí hoạt động và lợi nhuận tiềm năng một cách chính xác hơn.
Về Arioparkview
Arioparkview là website chuyên cung cấp tin tức, phân tích, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, giúp bạn đọc có cái nhìn tổng quan và cập nhật về thị trường. Chúng tôi mang đến những thông tin hữu ích, chính xác và đáng tin cậy, hỗ trợ bạn trong việc đưa ra quyết định đầu tư bất động sản hiệu quả. Bên cạnh tin tức, Arioparkview còn cung cấp các dịch vụ tư vấn bất động sản chuyên nghiệp, giúp khách hàng tìm kiếm và lựa chọn những sản phẩm phù hợp với nhu cầu và ngân sách. Liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn miễn phí!
